借地権を相続！ 知っておきたい注意点を新宿の弁護士が解説

借地権とは、文字通り土地を借りて使用する権利のことです。そして、この権利を有している借主は、この土地を利用するために、地主に対して地代を払っています。

さて、借地権には、契約した時期に応じて、旧借地法が適用される借地権と現借地借家法が適用される借地権があるため、どちらが適用されるのか把握しておかなくてはなりません。また、現借地借家法が適用される借地権については、契約期間や契約内容によって、いくつかの種類の借地権が存在するため、注意が必要です。

まずは、旧借地法と現借地借家法、それぞれの借地権がどのようなものなのか、また、自身が相続する借地権はどれに当てはまるのか、確認していきましょう。

1. （1）旧借地法と現借地借家法の借地権の違い

   借地権は、以下のとおり借地権契約をした時期に応じて、適用される法律が変わってきます。

   • 平成4年7月31日以前の契約……旧借地法
   • 平成4年8月1日以降の契約……現借地借家法
   
   
   

   ①旧借地法の適用がある場合
   契約期間は、非堅固な建物は20年、堅固な建物は30年です。ただし、契約期間の定めがない場合、非堅固な建物は30年、堅固な建物は60年です。
   
   ②現借地借家法の適用がある場合
   普通借地権の契約期間は、非堅固・堅固に関係なく一律で30年です。

2. （2）借地権の種類

   冒頭でご説明したとおり、現借地借家法が適用される借地権の場合、いくつか種類があります。具体的には、以下の6つです。ご自身が関係している借地権がどれか、確認してみてください。
   
   ①普通借地権
   普通借地権とは、定期借地権と異なり、正当事由制度の適用を受け、契約の更新が可能なものをいいます。
   普通借地権の存続期間は、一律30年ですが、当事者が合意で30年以上の期間を定めた場合には、その期間になります。
   
   ②一般定期借地権
   一般定期借地権とは、当事者が借地権の存続期間について50年以上の期間を定めて契約をする場合であって、以下の3つの特約をした借地権をいいます。なお、これらの特約は、書面でする必要があるため、見つからない場合は家の中を探してみましょう。

   • 更新による期間の延長がない。
   • 存続期間中に建物が滅失し、再築されても、期間の延長がない。
   • 期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求することができない。
   
   
   

   ③事業用定期借地権
   事業用定期借地権とは、事業用に限定した建物の所有を目的とする借地権のことをいい、「借地借家法23条1項の事業用定期借地権」（存続期間は30年以上50年未満）と「借地借家法23条2項の事業用定期借地権」（存続期間は10年以上30年未満）があります。なお、事業用定期借地権の契約は、必ず公正証書によって締結しなければなりません。
   
   ④建物譲渡特約付借地権
   建物譲渡特約付借地権とは、借地権を消滅させるために、借地契約後30年以上を経過した日に借地上の建物を地主が買い取る特約の付された借地権のことです。契約の期間が満了した時点で当然に借地権が消滅し、それと同時に建物の所有権が地主へ移転します。
   
   ⑤自己借地権
   土地所有者は、他の人と一緒に借地権を使用する場合に限り、自分の土地に借地権を設定することが可能です。これを、自己借地権といいます。
   
   ⑥一時使用の借地権
   一時使用の借地権とは、プレハブ小屋などの臨時設備の設置など一時使用のために設定された借地権をいいます。一時使用の借地権では、普通借地権に認められる各種保護の規定が適用されません（借地借家法25条）。

借地権を相続したり、譲渡（遺贈・売却）する場合に、地主の許可が必要になるのでしょうか。以下では、借地権を相続する場合と譲渡する場合に分けて、地主の許可が必要かどうかについて説明します。

1. （1）借地権を相続する場合

   借地権を相続する場合には、地主の許可は不要です。地主に対しては、「父が亡くなったので借地権を相続しました」と伝えるだけで十分です。
   
   借地権も相続の対象になりますので、地主側から、「お父さんが亡くなったのだから土地を返してくれ」などと要求されたとしても、返還する必要はありません。また、承諾料の支払いを求められたとしても応じる必要はありません。
   
   もっとも、借地権自体には特に手続きは必要ありませんが、借地上の建物については、亡くなった方から相続した方への名義変更（登記）が必要になりますのでご注意ください。

2. （2）借地権を譲渡（遺贈・売却）する場合

   借地権を譲渡する場合としては、主に遺贈による方法と売却する方法があります。
   
   遺贈とは、遺言によって、遺贈者（遺産を渡す方）の財産を、受遺者（遺産を受け取る方）に無償で譲渡することをいいます。法定相続人以外の方に財産を譲渡しようという場合によく用いられる方法です。
   
   借地権を相続する場合と異なり、借地権を譲渡（遺贈・売却）する場合には、地主の承諾が必要となり、具体的には、以下の手続きをすることになります。
   
   ①地主への承諾請求
   地主への承諾請求は、借地権を取得した方と借地権を譲渡した方（遺贈の場合は相続人）が連署をして承諾請求の通知をします。
   
   ②地主による承諾
   地主から借地権の譲渡について承諾を得られた場合、後日争いにならないように承諾書に署名捺印を求めておくとよいでしょう。ただし、地主には承諾義務はありませんので、地主に承諾を求めても断られる可能性もあります。
   
   もし、地主が借地権の譲渡を承諾しない場合には、家庭裁判所に申立てをし、借地権の譲渡の承諾（許可）を求めることが可能です。借地権が譲渡されたとしても地主に不利になるおそれがない場合には、譲渡の許可がされます。
   
   なお、地主からの承諾も得られず、裁判所への申立ても却下された場合は、借地権の譲渡をすることはできません。
   
   ③地主への承諾料の支払い
   借地権の譲渡をする場合には、地主に対して承諾料（名義変更料）を支払うことになります。承諾料は、借地権価格の10％が相場といわれ、家庭裁判所に譲渡の許可の申立てをした場合は、家庭裁判所が承諾料を決めることになります。

借地権を相続する場合、いくつか注意しておきたいポイントがあります。詳しく見ていきましょう。

1. （1）借地権は相続税の対象になる

   借地権も土地を相続した場合と同様に、相続税の課税対象になります。土地を実際に所有しているわけではないため相続税はかからないと誤解している方もいるかもしれませんが、実際には課税対象なので注意が必要です。
   
   借地権の相続税評価額の計算方法は、土地の更地価格に借地権割合を掛けて計算することになります。なお、借地権割合は、国税庁のホームページで掲載されている路線価図によって閲覧することが可能です。
   
   土地の評価額が高額な場合、借地権の相続税評価額も高額になり、多額の相続税が課税される可能性がありますのでご注意ください。

2. （2）借地上の建物を取り壊す費用負担が生じるかも？

   相続した借地権が一般定期借地権であった場合、契約の更新はなく、期間満了後には建物を解体して、更地にして地主に返還しなければなりません。
   
   たとえば、父親（被相続人）が契約期間50年の一般定期借地権の契約をし、49年目に亡くなり、子どもが相続したとすると、子どもは相続してすぐに建物を取り壊さなければならず、取り壊し費用で多大な負担を負う可能性があります。
   
   借地権を相続する場合には、借地権の種類や契約期間などについて契約書をよく確認し、このような負担が生じることを把握したうえで、相続するとよいでしょう。

3. （3）空き家を相続する場合の注意点

   借地権を相続したものの、借地上の建物が空き家になっている場合には注意が必要です。定期借地権の場合、基本的には、途中解約は認められていませんので、空き家であったとしても期間満了までは、地代を支払っていかなければなりません。
   
   建物に借り手がつけばいいですが、長期間借り手がつかない場合には、毎月の地代が無駄になり、契約期間が20年、30年と残っている場合には、その負担も大きくなってしまいます。

借地権についても相続の対象になります。基本的には土地などの不動産の相続と同様に考えればいいですが、借地権特有の問題もあります。また、借地権の契約をしたのが何十年も前のことだと契約書も存在せず、契約内容もあいまいなまま続いているという可能性もあります。

借地権は、相続を機にトラブルになることも少なくなく、借地権トラブルの対応を誤ると地主との関係を悪化させることになります。そして、自分で何とか解決できたとしても将来にわたって禍根を残すことになりかねません。

第三者である弁護士が間に入って交渉することにより感情的な対立を避けることができます。また、契約書がなく契約内容があいまいとなっている借地権については、専門的な知識・経験を有する弁護士に任せることが安心です。

そのため、借地権だけでなく相続のことでお困りの方は、弁護士に相談するようにしましょう。

今回は、借地権を相続した場合の注意点について解説をしました。

借地権を相続した場合、借地権特有の問題から相続税の問題まで、さまざまな問題が生じる可能性があります。ベリーベスト法律事務所では、弁護士のほかに税理士も所属していますので、借地権の法律問題から借地権相続における相続税の問題まで、一度に解決することが可能です。

相続に関してお悩みの方は、ベリーベスト法律事務所 新宿オフィスまでご連絡ください。